产业园闲置厂房，如何盘活？如何去化？

听招商朋友聊到招商状况，似乎不太乐观，工业厂房亦是如此。

不少地方积极推动制造业回归，工业厂房的热度持续走高，数量翻倍增长。

然而，一大批工业厂房涌入市场后，却没有达到理想的去化效果。

这究竟是怎么回事？

01 厂房空置率上升 原因何在？

前几年，在制造业回归大旗下，各地纷纷掀起建设厂房的热潮。

那时候，许多地方对于产业的认识有点模糊。发展什么产业？往什么方向走？都处于摸索阶段。

当时的口号就是坚持科技创新，没有特别具体的方向，更没有特色园区的概念。

不少地方直接把“科技”、“创新”等宽泛概念，当作园区的定位。在这样的背景下，一座座科技园和创新园如雨后春笋般涌现。

数据显示，自2023年起，我国产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度增长，预计到2025年，总供应量将突破62亿平方米。

但问题是，这样的增长速度是否真的与实际的产业发展相匹配呢？

随着全球经济形势的变化，不少企业都面临着巨大的压力。他们对于扩产需求变得越来越谨慎，大部分企业选择把口袋捂紧，持续观望。

一边是工业厂房的的大面积建设，一边是企业需求不增反减。这种供需之间的不平衡，导致了厂房空置率上升。

换句话说，我们建造了太多的厂房，但真正需要它们的企业却并不那么多。

更深层次的原因，在于园区之间的同质化竞争。

无论是生物医药、新能源汽车，还是芯片等热门产业，各地都想要分一杯羹，却忽视了自身的特色和优势。这种高度重合的园区定位，让招商竞争愈加激烈。

以生物医药产业为例，过去各地纷纷建设医药园区。但由于种种原因，生物医药企业的数量并没有如预期那样增长。

没有足够大的市场“消化”如此大体量的厂房，去化也变得越来越难。

很多生物医药产业园，空置率逐渐攀升，有些知名园区的空置率甚至超过了30%。

再加上，各地推行推行工业上楼政策。一些发达城市的未来产业载体供应量，达到了千万方规模。

在这样的情况下，各地的招商人员面临着巨大的压力。为了吸引企业入驻，不得不降低门槛，但即便如此，能够真正招到优质企业的园区仍然不多。

对于这些园区来说，如何有效地利用这些闲置厂房，成为了一个亟待解决的问题。

02 园区闲置厂房 如何高效去化？

首先，需要对园区内的闲置厂房进行全面摸底。

这就像是进行一次“人口普查”，详细记录园区的关键信息，包括位置、面积、数量、结构、配套设施等信息，建立起“数据库”，并动态管理更新。

比如，园区内共有闲置工业用地多少亩、工业闲置厂房多少平？

通过这一步骤，可以清晰了解到哪些厂房是空闲的，哪些已经得到利用。这样一来，当有新的企业或项目需求时，就能迅速匹配到合适的厂房资源。

摸清“家底”之后，接下来要明确产业园区的定位，并梳理出完整的产业链。

很多时候，园区闲置可能是因为设计定位不够明确，或者是厂房层高或配套等难以满足现有产业需求，亦或是经验方式不善等因素。

大家可以根据闲置厂房“数据库”中的信息，找出园区经营根本问题，然后结合本地资源禀赋和发展实际，进行更为细致的定位规划。

对于大型产业园区，可以把定位的颗粒度放大一些，自己来培植一条相对完整的产业链。

如果所在区域，已经围绕某一个或几个行业，形成了较为完备的产业链，园区便可以该产业为切入点进一步拓展领域，并向产业链的上、下游渗透。

同时，还可以发挥龙头企业的牵引作用，吸引更多企业入驻，让“沉睡资源”焕发新气象。

而对于规模较小的园区，就需要在产业链的上中下游，细化自己的定位了。

如果当地优势产业的规模足够大，可以为单一产业、甚至是某一家龙头企业，专门打造成配套产业园。还可以根据市场客群分析规划建设园区，聚焦特定产业需求，打造“小而精”的特色产业园。

当然，仅明确定位还不够，还需要根据闲置厂房特点，量体裁衣做好二次招商。

具体来讲，就是对厂房现有建筑和设施的改造升级，打造成为新的产业平台，以提升其功能和价值，从而吸引新兴产业的入驻。

以北上海生物医药产业园为例，镖荣地块曾因经营管理不善，该地块企业在关闭停厂后，一直处于闲置状态。

对此，管委会积极介入，与该地块原有主体上海镖荣实业有限公司沟通，鼓励他们向生物医药行业转型，并对原厂房进行定制化改建。

园区围绕服务重大招引项目，对闲置厂房精准盘活与供给，并在镖荣地块的一期厂房中引入惠永高端制剂项目。

镖荣地块原规划容积率仅1.6，高度仅16米，不符合新项目需求。园区与业主合作，对规划进行调整：容积率提高至2.0，建筑高度也增至30米。这一系列改变，不仅成功将镖荣地块一期厂房建设成为生物医药GMP标准厂房，也极大地改变了原有的低端产业布局。

此外，租赁+改造也是盘活闲置厂房的有效方式。

这样不仅能够降低企业前期拿地投入成本，也能提升闲置厂房的利用效率和产出效益。

以四川内江为例，通过国有平台公司，内江市兴展光电有限公司，通过租赁的形式入驻原内江海德科技有限公司旧厂房。

他们不仅将旧厂房改造翻新成新的生产车间，更在短短三个月时间内就顺利投产，去年年产值达6000万元。

03 园区产业集聚 如何推动项目落地？

闲置土地和厂房的盘活和再利用，需要久久为功。

对于新建设的园区而言，如何从源头上避免陷入“沉睡资产”的困境，推动更多项目落地呢？

在这方面，位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）的建投两河产业园，为我们提供了一个生动案例。

该园区凭借独特的地理和产业优势，在承接高端装备制造、汽车零配件和新能源新材料等产业上展现出强大吸引力。

乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）集聚了一批龙头企业引领的代表产业，比如东风、陕汽、广汽为代表的汽车制造产业，形成完整的上下游产业链，为后续入驻延链企业提供便利。

在配套设施方面，不论从消防匹配度、厂房采光设计、地面承重能力还是整体美观度，园区均严格按照行业标准进行打造。

然而，硬件设施只是基础，如何将这些优势转化为实际招商成果才是关键。在这个阶段，难免会遇到各种难题。毕竟，不是每一个园区都是招商专家。

为尽快驶入产业发展快车道，建投两河产业园选择借助专业的市场化招商机构，来渡过这个关键阶段。

他们与谷川联行达成合作，借助其“互联网+大数据+招商”优势，并结合本地发展特色，开展补链、强链、延链招商。

在这个过程中，充分利用谷川联行117w+项目库资源，进行优中择优，筛选出引进科技水平高、产业关联紧密、产出效益好的优质项目，极大地提升了招商的精准度和效率。

短短两个月，义齿制造、君彦新能源项目等5大项目相继落户建投两河产业园，产业集聚效应日益凸显。

不仅如此，高淳经开区等多家以医疗器械为主的产业园，也在谷川联行的引荐下，成功吸引米切尔、东软医疗、利奥电子、威诺克等多个引领性优质企业入驻，涉及高端装备制造、智能制造和智能医疗等领域。

写在最后

面对新的市场环境，园区需要需回归理性，以专业化的视角和数字化的手段来推动招商工作。

只有这样，推动更多优质项目顺利落地，让园区能够焕发出勃勃生机。

来源：招商网络

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